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三四线城市楼市成交低迷的情绪正在向上海、杭州等热点城市蔓延，库存压力之下，楼市调控的难度不断升级。

近日，作为新一线领头羊的杭州爆发一波“花式促销”“变相降价”风潮，引发市场关注，也将这些曾经的房地产热点城市部分区域库存压力暴露台前。

花式促销、变相打折

据观察者网了解，日前位于杭州市远郊的临安区不少开发商纷纷加大花式促销力度，被戏称为“卷出内伤”，从日常的送装修、送物业费，提升到送车位、送汽车、现金补贴、0首付等方式吸引购房者。

其中最引人注目的当属珠海国资房企华发股份(行情600325,诊股)旗下荟天府项目，买房直接送大量黄金，每套新房根据面积和总价不同，可赠送黄金约为700-1050克，按照目前黄金约450元/克的市场价，单套新房的附赠金额31-47万元。

要知道根据公开资料，华发荟天府项目今年5月底的销售价格约200万-250万元，以此计，其返还黄金活动相当于打了八折。

不仅华发荟天府，位于临安区新房几乎都在为“如何打折”绞尽脑汁。

国资背景的楼盘如越秀归悦里、绿地柏源晶舍，民营开发项目如敏捷星著柏悦府、银城青山湖畔等都在不同层面给予了大幅折让。

如越秀归悦里项目，在其促销广告中直接标明，优惠总额度可达60万元，包含送装修、送车位、送10年物业费，部分房源还送5台手机，外加购房者折上折。

有熟知当地楼市的行业人士告诉观察者网：“该区域新房销售难度依然很大，简单来说就是供大于求。”目前这些房企在售房源大都是2022年甚至更早之前开盘的，即便国资开发商也要面临去库存压力。

上述行业人士认为，房屋买卖历来就有“买涨不买跌”的说法，这也是多地政府不惜顶着压力出台“限跌令”的主要因素，此次临安区大范围出现折让促销，特别是关注度最高的华发荟天府，其所赠送的黄金作为硬通货，与现金折扣无异，因此引发不少老业主不满，维权事项在各个楼盘之间此起彼伏。

去化压力下的无奈之举

根据临安楼市统计，截至目前临安可售新房达10427套，可售面积118.19万平方米，和5月初库存量（10407套）在同一水平线。而今年5月，临安新房网签仅471套。

这意味着，按照5月的网签量计算，临安新房去化周期达到22个月。

从二手房市场来看，今年“小阳春”之后，杭州整体就开始出现滑坡。据58安居客监测数据，今年4月杭州市区共成交7635套二手房，较3月下跌约30%；5月杭州二手房共成交6885套，环比继续下跌5.27%。

因此在房企看来，有此前多地“限跌令”在前，资金压力之下选择花式促销、以价换量也是无奈之举。

一位房企品牌负责人向观察者网表示，通常情况下“限跌令”只限制直接交易价格，而赠送的装修、家具家电等传统礼品出自营销费用，并不影响成交价格。但随着库存压力加大，各个开发商也难免促销时偶有越界，譬如去年不少三四线城市开展的小麦、荔枝等农产品(行情000061,诊股)换房，并未真的要求交付农产品，再比如赠送黄金，与现金折扣无异，因此引发大量关注。

值得注意的是，随着如今楼市行情变化，关于一线、新一线等原有的热点城市实时调整调控政策的呼声也越来越高。

6月6日，中国经济时报发布《一线城市房地产限购应适时优化调整》，文章指出，一些一线、新一线城市或将根据房地产交易市场的变化来逐渐调整限购等政策，对于一些住宅市场比较冷、购买力较弱的区域，可能会先放开限购等政策。

这被不少业内人士视作一线城市加入“救市”行列的信号。

事实上对于杭州而言，除了奥体等少数核心板块之外，大范围流摇现象已经开始频繁上演。

有机构统计数据显示，5月开盘项目中，流摇次数占比58%，其中一半以上楼盘所在区域已根据楼市热度下降实时放松限购等政策。

仅今年5月份，就有余杭中泰、瓶窑，萧山宁围（部分区域）、闻堰加入限购放宽圈。

有资深业内人士预计，当前楼市成交力度弱与居民收入、供需结构等多方面因素相关，预计短时间内难以改善，需要从政策层面多维度进行调控。

此外，他认为，核心区域的倒挂现象仍旧吸引了大量购房者目光，是造成楼市两极分化日渐严重的一大因素，“这就令所有购房者仍旧停留在‘买房是为了增值’的思维误区中，而这一缺口不被彻底堵上，楼市修复恐难以进行。”